历史上的静安寺地区是上海著名的商业中心之一，它的营业额曾约占上海市区商贸营业总额的1/5，其繁华程度远远超过当时的徐家汇。上世纪90年代，静安区在加速旧城区改造的同时，开始实施对静安寺地区的开发改造。作为南京西路商业商务街改造的尾端，静安寺地区功能开发定位为商务娱乐圈。经近10年的开发，静安寺地区的面貌发生了很大的变化，目前尚在继续开发过程中。本文对静安寺地区功能开发过程作透视和评析，并对深入开发进行探讨。
一、静安寺商圈布局设计的多种方案
上世纪末叶，静安寺地区功能开发进入规划设计阶段。当时，境内外专家对静安寺地区商圈功能开发作了精心规划，提出众多构思方案。归纳起来大致有三种方案。方案一，静安寺庙东侧的居民住房拆除，将静安公园移至寺庙东侧原居民区，使寺庙和花园连成一体，静安公园原园址建商业楼宇；方案二，静安公园东侧旧房拆除后，静安公园东移，公园原址建造现代商业楼宇，静安寺庙移至万航渡路或愚园路（需拆除部分民居旧房），寺庙原址建造现代商业楼宇；方案三，寺庙不动，寺庙东侧民居拆除后建商业楼宇，公园不动，其西端西北转角建下沉式广场，公园东侧建商业楼宇。
现在采纳的是第三方案，即公园、寺庙不动，辟出公园西端建造下沉式广场，公园东侧旧房拆除待招商；静安寺庙朝西北向扩建，寺庙东侧民居拆除后建造城市久百城市广场和航站楼楼宇。
二、静安寺地区商业功能开发评析
从静安寺地区以南京西路和华山路的交叉口为中心来看，应发展成为一个“商圈”。商圈（Business Area），是指商业商务活动聚集与幅射的环形交叉的功能圈。凡城市的商业圈都处于道路的交叉口，交叉路口的每个转角处矗立着高层商业商务楼宇，各转角延伸段紧挨着林立的高层商业商务楼宇，而支撑商圈功能的，是宽阔的道路和发达的多功能交通网络。约四五十年前，徐家汇地区还是一个乡镇，至上世纪80年代，除了肇家浜路开拓外，道路狭窄，小店铺聚集，交通单一。进入90年代，拓宽了道路，叉路口及其延伸段建起了高层商业商务楼群（近30幢），地铁、立交、地面交通形成密集的交通枢纽网络，从而人气骤增，成了上海最大的商圈。
“叉路口效应”有四个特征：其一，叉路口及延伸段高层商业商务楼群集聚；其二，路幅宽阔，通常在80～150米之间；其三，立体式多功能交通网交织，便捷发达；其四，消费层次定位以中档及中低档为主体。静安寺地区虽然地处叉路口，但与应具备的条件尚有以下不足。
1.“叉路口效应”先天缺陷
静安寺地区先天格局不尽理想。主要是南京西路与华山路交叉路口，原先商圈功能的先天不足。千年古刹静安寺是上海著名的寺庙，它固然可引来朝拜和观光人流，但毕竟不能与商业人流等同，更何况它排列在城隍庙、龙华寺和玉佛寺之后。静安公园是游人休闲场地，属公益性，与商圈人流关系不大。两处都没有高耸凸现性建筑标志，无远望视觉效果。国际建筑和城市学专家通常认为，标志性建筑有遥望800～1000米的视觉效果为最佳标准，这种有“千米视觉效果”的建筑物，在静安寺地区交叉路口却未显现，是该地区的先天缺陷。
2.“叉路口效应”功能开发中的弱化
静安寺交叉路口，即华山路南京西路北转角的百乐门酒家是上世纪80年代开发的楼宇，迄今已20年，形象陈旧，房型设施落后，缺乏大商业环境，底层仅有“三阳盛”南货店等几家商品物种有限的商店。而随着静安寺寺庙的扩建翻新，商业圈的“叉路口效应”却更加弱化；再者，叉路口东南角静安公园辟出一角建成下沉式广场，只是在公众集会时才产生一些人气，平时商流人气不足。从硬件而言，黄金叉路口效应不但未显现，反趋弱化态势。加上十字路口西南角（老街基地）和公园东侧空地长时期等待招商，无形象凸现。寺庙东侧的久百城市广场和航站楼14层以下（总高度50米以下），建筑高度不足，未产生“千米视觉效果”。整个静安寺商圈视觉形象不够理想，缺少气派，难以聚集足够的人气。
3.餐娱街功能开发底气不足
静安寺商圈内毗邻寺庙的愚园路（与华山路交叉地段）功能开发定位是餐饮娱乐，经几年开发迄今仍未成气候。除西段有一家娱乐总会和百乐门影剧院，中段路口有两家酒家外，其余都是小吃点心店，档子品味较低。餐娱街既无规模，又无特色，招商不景气，人气清淡。业内人士分析，原因在于建筑硬件不足，缺乏历史文化底蕴，远不如其他区域的特色街。如：徐汇区衡山路风情街具有欧式情调；卢湾区太平桥新天地，具有上世纪30年代上海石库门风情；虹口区多伦路以上世纪20、30年代上海文化名人故居风貌为主题，体现文化收藏和展览格调；上海方浜路老街集中展现了旧上海经济、文化、生活情调，具有独特的怀旧感。
4.距国际经济中心城市商圈样式甚远
就现代国际经济中心城市而言，都有若干副中心商圈，尤其后发国家和地区的经济大城市商圈，是在带状商业商务街的基础上，形成具有高度集聚和发散功能的商业商务圈，成为大都市的经济副中心，这些商圈支撑了世界级或洲际级城市的经济大市场。由商带发展至商圈是一个飞跃。世界经济中心城市副中心商圈的半径通常不低于1.5公里，而商圈的十字交叉路口中央就是商圈的中心点。据此，以世界经济中心城市标准的高度来看静安寺商圈功能，其差距很大，决非环带商业街所能替代。静安寺商圈目前既不及上述世界或洲际经济中心城市，也不及国内都市的一些商圈。如北京西城金融商圈，它入驻的金融机构、知名企业530家，包括17家全国性银行和9家全国性保险公司，管理总资产13万亿元，每天“吞吐”上百亿元资金，已成为中国金融管理中心。就上海本地而言，静安寺商圈也是个“小弟弟”，同时还面临其他各区新开发商圈的竞争威胁。
5.商务水准评估呈现的问题
有关部门最近对静安双高水准评估，指出了高品位商业商务功能（着重是静安南京西路，含静安寺地区）开发提升中面临的竞争态势和存在的若干问题，值得引起关注。如，甲级写字楼商务办公楼集聚及国际品牌汇集度地位不稳固，面临竞争态势；商务成本单位面积产出偏低，商品结构、业态单一，存在着诸多弱项；休闲、娱乐、非品牌服饰、珠宝、工艺品等商品服务业销售经营低于全市水平；沿街商铺单位面积租金低于淮海中路、南京东路和徐家汇地区，人气不足；世界500强企业入驻总量少，纳税大户总量少，低于浦东新区、黄浦、卢湾、徐汇等。
三、静安寺商圈功能开发探讨
城市商圈是经济大都市的副中心，如前所述，它应具备财富、资源、活动、信息的高度聚集和强劲幅射的功能，应有大气、洋气、雅气的高品质。静安寺商圈是上海市正在建设“四个中心”现代化国际大都市功能目标的组成部分，自然应在规划和开发实施中充分体现商业商务功能，并不断强化商业商务功能要素，不应听任投资商随心所欲，轻易削弱商圈功能。静安寺商圈建设应严格纳入城市规划管理，以建立现代国际商业商务圈水准为目标，在待开发的几个地块和路段耸立起“千米视觉效果”的商业商务楼宇群，使之成为静安区繁华商业商务领地；同时愚园路应建成富有历史文化底蕴的颇具规模的特色街。使静安寺商圈成为上海市中西部地区，乃至国内外闻名的城市商业商务副中心，以提升静安中心城区的双高品位。
1.叉路口黄金角应专注商业商务功能开发
静安寺商圈“叉路口效应”中，东南、东北、西北三个角（即下沉式广场、静安寺庙、百乐门大厦）已成定势，唯有西南角的老街基地待招商开发。该地块原先定位建造住宅，有关专家指出，商业圈黄金角内不宜开发住宅群，功能混杂，是土地资源配置的劣化和浪费。静安寺区域应定位和开发商业商务功能，使之与商圈相匹配，以此强化国际大都市副中心的经济地位。
2.对旧大楼进行商务功能改造
对百乐门大厦进行功能性改造，1至6楼全部辟为商业楼层，实施现代零售功能化改造，改变目前的南货糖果业及饮食业功能。可保留楼宇躯壳，沿街外立面安装大框玻璃和灯具光源。也有专家认为，百乐门大厦外立面楼宇及结构老化，改造成本大，不如索性招投标拆除重建，如黄浦区目前在改造南京路和西藏路商业圈时就拆掉了一些高楼大厦，同时拓宽路幅，做大规模，建造“千米视觉效果”的商业商务楼宇。
3.叉路口延伸段是商务功能改造的重点
静安公园东侧延伸段要加大招商力度，按现代零售商业商务功能开发。十字路口西南角和西北角（老街、百乐门大厦）西侧延伸段，结合旧房改造，新建楼盘规划定位应是商业商务楼宇。有专家提出，静安寺十字路口西北角（百乐门大厦）西向北延伸段的市百九店大楼建于上世纪70年代，迄今近40年，楼宇陈旧，建筑毛病颇多，商住混杂，可否考虑拆除重建新的商厦。以上延伸段开发商业商务功能，形成商业楼宇集聚成群的规模态势，加大发展楼宇经济力度，强化城市副中心商圈功能，以弥补现行开发定势中的不足。
4.加紧餐娱街历史文化品位开发
毗邻静安寺庙的愚园路属静安寺商业圈范畴。上世纪初叶，愚园和张园曾是上海西区名噪一时的著名园林景观，也是民众集社聚会、集市场所。清末民初，一些志士和风云人物曾在愚园、张园等处集社讲演，宣传反封建和振兴中华思潮，还举行过文体赛事活动。而静安寺庙会商业活动亦十分兴隆，人丁兴旺波及现愚园路一带。有关人士指出，打造特色街，弘扬历史文化，应具有区域性和历史特色，不必步人后尘，盲目跟风一味仿造。愚园路可定位于愚园历史文化街，以历史上的愚园为文化内涵取名为愚园风情街。拓宽路幅，结合城区绿地建设，辟建和布置雅致的园林树木，尽可能重现当年历史文化风貌。吸引境内外品牌餐饮文娱业落户，可在临街店铺内外布置品尝、观光雅座，如欧洲许多城市的风情街那样，吸引静安寺商圈内中外游客和商务人士在临街雅座小憩餐饮观光，包括生态观光和人文观光。
5.合理发展交通支撑务区发展
商圈的繁荣要靠发达的交通来支撑，现在静安寺商圈内有一条地铁2号线，6条地面公交路线。未来5～10年左右时间，规划中的地铁7号线、6号线将分别沿常德路和华山路穿越静安寺商圈，公交路线也将增至10条。许多专家在听取公众意见后认为，6号地铁线原已有规划确定途经曹家渡地区，曹家渡地区是静安、长宁、普陀三区交汇处，曾是繁华的商业中心，又是三区交通枢纽，在旧区改造中，迁走了1万多人口，但新建楼盘又迁入和即将迁入3～4万人口，正成为新的中高档居聚区。位于长宁区和静安区的长宁路、长宁支路、万航渡后路、万航渡路、长寿路等交汇转角处，以及曹家渡万航渡路南段（康定路至武宁南路之间），尚有10～12个地块待开发，加上已建成的开开家电装饰城、沪西一百商厦、曹家渡家具城等，曹家渡商圈重新崛起，有着巨大潜力和后劲。专家规划论证时认为，规划中的地铁6号线，在通过静安寺与地铁2号线交错后，应延伸穿越曹家渡商圈，这对曹家渡商圈与静安寺商圈的兴起和互动，无疑是一个有力的助推器。
