相比喧嚣而浮躁的2005年，2006年是一个暗流涌动的年份，持续的宏调使得房地产业成为众人关注的焦点。不断深化的调控政策、扑朔迷离的市场走势，使得市场各界对于上海住宅市场的未来走势众说纷纭。盘点2006年的二手住宅市场，不难发现：“政策细分执行力加强，市场步入后调控时代”无疑是2006年二手住宅市场的特点。

行业规模化重组品牌中介做大做强

美联物业上海区总经理冯泓睿表示，如何面对现时的市场并在逆境中求发展，是现存中介企业首要解决的问题。显而易见，单一的二手住宅交易已经不再是中介企业唯一的生存之道。一二手联动、涉足商办市场，进行多元化经营是现时中介企业谋求发展的方式。同时可以看到，有一些外地品牌中介公司正趁势进驻上海市场，欲分得上海三级市场的“一杯羹”。对于现时三级市场的竞争格局，冯泓睿表示，现时应该是强强相较的时代，毕竟现时存留在三级市场行业中的企业都是非常有实力的。
   
2003年上海三级市场中中介企业过于快速的发展，致使近年上海三级市场上中介企业大规模缩水事件接连不断。对此，冯泓睿表示，在市场较好时，企业能够比较快速地收回投资成本，大规模扩张所要承担的风险较小。但在调控期内，大规模扩张无疑是一次巨额的赌博。所以美联在2005年以及2006年并没有进行大规模的扩张。而是迎合市场，调整战略，为后市发展积蓄力量。
   
冯泓睿介绍，在2005年至2006年整个政策调控期内，美联始终都保持稳健的发展步伐，没有采取过收缩的政策。对于美联而言，上海是一个极具潜力的市场，现时的政策调控相对美联长远的发展而言毕竟是短期的。调控之后更加规范更加健康的市场环境对于房地产企业的发展更加有利。
   
同时，冯泓睿表示，现时扩张仅有资金准备也是不够的。扩张所需要的人力、物力以及财力缺一不可。为迎接2007年的发展，上海美联在2006年初开始，调整了内部的培训机制，加强了前线员工的培训，培养及提升了一大批实战型的业务人才，为2007年公司的全面扩张打下基础。经过2005年以及2006年的战略调整，美联对于2007年的全面扩张已经做好了比较充分的准备。根据预期的市场情况，美联将在2007年加快发展的步伐，于明年开多20-25家门店，同时大规模发展项目代理以及写字楼商铺业务。
   
汉宇地产施宏睿则表示，回顾今年国家的政策和市场的反应更加理会调控的含义。对于房地产经纪机构来说，房价的大涨或大跌都会带来大量的成交，唯有稳定造成的观望带来成交量的萎缩。成交量的萎缩去年还是阶段性的、今年或许会更加长久。房地产二手买卖的“蛋糕”可能在很长一段时间内被永久性的缩小了，中介公司必须有新的业务拓展方向。

在调控中，租赁市场不可能受到打击，商业和办公楼到目前还没有受到太大的打击，还有一手楼盘代理业务，随着90平方米小户型被大范围的建设和推出，市场上必然会形成一个需求和供应同时旺盛的时期。这些都是中介弥补二手买卖业务量下滑的有利手段，对于品牌中介公司，在这些方面目前都有良好的基础，把握政策的导向，将公司的资源进行合理的配置，提前一步让公司获得很好的发展机会。

购房心态发生明显变化自住客占领主要市场

美联物业经过对今年3月、7月与11月为标志的放量节点研究，发现经过持续深化的政策调控，现时上海二手住宅市场的宏调效应在客户心态、房价、交易量等多个方面逐步显现。尤其是交易对双方心态产生明显影响。
   
今年4月，上海美联针对二手住宅市场中投资客背景的售房者做了题为《投资客现状调查》的抽样问卷调查，结果显示：截至2006年4月，市场中存留的投资客心态仍旧比较乐观，即使在舆论已经传达政府将会进一步对市场进行调控的消息之后，仍有5%～10％的投资客明确表示“非常看好上海楼市，不会撤离上海住宅市场”。80%～90％的投资客户表示，暂时不会撤离市场，亦不会低价抛售物业。而在开征“个税”、“营业税”以及“限外”等一系列政策出台之后，业主行为发生明显分化。
   
然而美联物业8月《房地产信心指数调查》结果显示，有16％的业主选择降价出售手中物业，16％的业主选择转嫁税收提价出售，46％的业主选择转售为租，15％的业主选择封盘不售，暂离市场。
   
在售房者做出改变的同时，购房的心态以及行为同步发生转变。美联物业8月《房地产信心指数调查》结果显示，68％的购房者表示由于后市的不明朗，即使遇到价格合适的房源仍旧会选择“看看再说”，13％的客户表示“坚决不买”，只有16％的客户表示“马上购买”。
   
截至本月，自住用途购房者比例由8月的48％上升为12月的80％。总价120万元以内的二手住宅占到总成交房源的53％。婚房、动拆迁以及改善居住三大需求支撑了今年购房需求的绝大部分。由此看出，在经历国八条、七部委文件以来的一系列暴风骤雨般的政策调控后，房地产市场的“虚火”已经被大大降温。购房者回归理性，投机性购房基本得到遏制。
   
汉宇地产的总结同样显示，2006年上海二手房总体趋势上保持量缩价跌的区域，各个区域门店的成交相对比较稳定，其中3月份和7月份出现两次明显放量。3月份成交比其他月份平均值高出138%，7月份成交比其他月份平均值高出154%。而3月份的平均成交价格比其他月份微涨2.8%，7月份平均成交价格比其他月份大跌9.3%。
   
根据汉宇地产市场研究部对上海主要城区一年以来成交的跟踪监控显示，全年二手房活跃程度最大的地区处在浦东的三林、上南区域和闵行的七宝区域。世博会的影响仍然对该区域的房地产市场起着相当的积极作用。闵行的七宝区域由于徐家汇和上海南站两个商圈的拉动而备受关注，相对较低的房价让更多的自住客户能够享受到离尘不离城的都市生活。
   
根据汉宇地产内部成交系统统计，2006年度客户最关注和成交最集中的住宅产品是5-10年70-90平方米的2房，总价在六七十万元左右的这一类为免税房；还有一类为交通比较方便的次新房，在中环附近100平方米左右2房2厅，总价在100万元左右。