戴德梁行助理董事工业部主管鹏煦透露，戴德梁行正在给美国普洛斯公司、新加坡丰树基金和另外两家欧美公司进行工业地产项目的咨询。其中新加坡丰树基金合作正在谈判，而普洛斯公司在上海一直有项目运作，在深圳刚刚购买了一处600亩的工业用地。

仲量联行中国区董事商业部总监陈立民介绍，仲量联行正在给7家海外投资机构做中国的工业地产项目咨询。这些合作的海外投资机构委托仲量联行代理，项目谈判签署后双方分红，并且仲量联行参与建造厂房项目的管理。

工业厂房如此受到青睐的主要原因是由于供求关系的影响。鹏煦分析，对工业地产来说，中国的工业地产在开发成本、人力资源、劳动力相对有竞争力。随着国际经济复苏，如现在国际电信业飞速发展，给制造业带来了很大的商机，外国把亚太总部移到中国，国际企业的进入使中国产能大量提高。工业地产目前市场上的实际需要很大，可以说是供不应求，特别是关内，很多工业用地已经不批厂房了。此外，也有一些有实力的商家买下厂房作为投资，这也使供求关系持续上升。目前中国工业地产在市场上，只要有合适的厂房，无论价格高低都一定租得出去。

仲量联行中国区董事商业部总监陈立民认为，海外投资机构除了考虑地理因素，他们更多的是考虑政策因素，考虑什么时间有回报。

以往中国鼓励工业发展，房地产价值没有得到体现，2004年国家使用宏观调控手段，调控土地使用，8000个项目遭到调查。2003全国有3763个工业园区被减掉，而2004年就有4813个项目被减掉。土地供应突然减少，每平方米土地值钱了，无论是卖或租，租金价格都提高了，形成了市场价，这时，工业地产有了投资价值。在这种情况下，工业发展成熟的城市如上海、苏州、北京、天津等成了工业投资大有可为之地。

此外，投资厂房回报率极高也是一个重要原因。目前投资厂房的年回报率已经高达12%至15%，一般七八年之内就能收回成本，这相对于目前一般房地产投资的5%至10%的回报率来说，收益就显得十分诱人。

仲量联行中国区董事商业部总监陈立民说，对海外投资机构来说，国内工业地产市场方兴未艾，从2002年—2004年，地产工业中外商投资了50%，去年达60亿美金，上海就达到6.5亿美金，60%—70%投资在实业方面。

无限“钱”景

上海在工业地产开发方面在全国领先，最引人注目的是上海建国中路的“8号桥”。8号桥是在原上海汽车制动器厂1.5万平方米旧工业厂房的基础上建立起来的“时尚创作中心”。改造时完全保留了旧厂房的结构，但又融入了全新的建筑文化理念。据介绍，上海市中心城区还留有不少五六十年代的工业建筑，如莫干山路就有不少旧厂房。有关人士指出，在城市改造中保留部分旧厂房进行创意改造，可以形成城市的“盆地”，并营造独特的城市景观，发展边缘产业。

对于涉足中国工业地产的海外投资机构来说，最成功的是新加坡投资的苏州工业园区。

苏州工业园区是中国和新加坡两国政府的重要合作项目，开创了中外经济技术互利合作的新形式。中新苏州工业园区开发有限公司是园区的开发主体，由中新双方财团组成：中方财团由中粮、中远、中化、华能等14家国内大型企业集团出资组建；新方财团由新加坡政府控股公司、有实力的私人公司和一些著名跨国公司联合组成。

苏州工业园区地处苏州城东金鸡湖畔，行政区域面积288平方公里，下辖四个镇，户籍人口25万，其中，中新合作开发区规划面积70平方公里。苏州工业园区开发完成后，这几年的经济效益十分可观。就拿2004年来说，全区共实现地区生产总值503亿元，完成地方一般预算收入29亿元，增长42%；进出口总额达281亿美元，其中出口119亿美元，分别增长96%和99%；固定资产投资282亿元，增长39%，成为了国内开发速度较快、协调发展较好、竞争力较强的开发区之一。

东莞市莞太路和生文具批发专业市场，曾经是一个经营了近三十年的电子公司的厂房，占地2万7千多平方米，但已经空置了差不多一年。不过由于地段比较优越，吸引了不少商家与莞城区政府接触，最后都由于业态不适合没有最终达成意向。一家公司2003年5月开始进行项目的整改，总体改造资金超过1500万元。主要是重建了外立面，对内部60x20米的厂房进行了合理隔断，重新装修，同时整改了内部交通、出入口、停车场，并在商业氛围的营造上下了大力气。从2003年11月开业至今，达到了收支平衡。据记者了解，这块近3万平方米的地，原来做厂房每平方米的租价不过7元左右，开发公司地产协议的租价是每平方米10元左右，而目前C馆上面的写字楼租价已经达到了每平方米18元。当然商铺的价值还会更高。可以说，这是厂房转型一个成功的实例。

据悉，北京顺义区的仁和镇、李遂镇、杨镇、木林镇也在进行工业开发。投资商进行工业标准厂房的开发建设及出租经营，4个产业园区将建设15万平方米工业厂房，每个园区建设约3万平方米。据专家分析，如对此处投资，预计投资回收期为5-6年，年投资利润率达18-20%。

未知之数

投资中国工业地产，不是哪个机构都可进入的，外资机构进入中国不但需有适应期，更需要有几十个亿的资金量。“海外投资机构的资金来源一般是国外的基金或海外集资。”仲量联行的陈立民说。

陈立民强调，“因为投资物流设施需要承担很大的空置率风险。在国外，一个物流设施必须在5%的空置率下才能保持10%的回报，如果空置率达到15%，利润就全被淹没掉了。而15%的空置率只相当于一年中有两个月没有找到客户而已。所以，在这个行业里必须拥有强大的客户资源才能保持赢利。而客户群则是根据客户需求、研发机构和物业要求来定位的。”

海外投资机构的运营模式有两种，一是对值开发，根据客户需求制造厂房标准，反租给客户；二是代租收购，收购一些带有租约好的工业物业产品。

国内目前大部分仓库都是建于七八十年代，设施状况与国际标准存在很大的差距，陈立民说：“现在国内符合国际标准的仓库只占2%。”目前国内仓库的平均利用率只有60%-70%，而国外一般能达到90%。

“工业地产资金投入大，投资回报周期长。海外投资机构投资工业地产追求的是保值，收租时间5年、10年、15年不等。工业投资以长期租赁为主，国内5—10年，国外为10—15年。他们的投资回报周期在8—10年。”陈立民说。

戴德梁行的鹏煦认为，海外投资机构涉足内地工业地产，目前还面临着许多瓶颈。“各大工业区批租土地，有很多限制，比较欢迎制造业，但对于地价、投资密度、税收要求，海外投资机构不一定会满足。就拿普洛斯与当地开发区合作来说，在上海领港合作，在天津与泰达合作。他们更看重的是普洛斯客户网络与管理。”

目前很多的工业园区并不具备园区的基本要求和特征，有的仅仅圈起一片地、修了几条路、搬进了几家企业，就打起了工业园区的招牌。工业园区的基本要求是达到“七通一平”，可实际上那些所谓的园区能达到“三通一平”就很不错了。“我们希望政府能够制定一个工业园区的建设标准，给工业园区设一道门槛，来防止园区建设的过多过滥。”一位业内人士提出这样的呼吁。

对海外投资机构涉足工业地产如何控制风险，陈立民认为，在涉足具体的项目时，要做前期的调研，项目操作中执行内审机构，进行内部评估。通过有效的内部评估和外部调研减少风险。

资讯：工业地产

工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物用途有较大的范围。这样的范围通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。工业房地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有专业性强、投资回报稳定的特点。在我国，工业房地产土地的批租年限为50年。