以工业的名义

“相对于住宅和写字楼，工业地产的毛利润率相对较高，能达到10%以上，运作得好毛利润率甚至可以达到15%。”世邦魏理仕工业及物流服务部高级经理李林松告诉《第一财经日报》。

但是在李林松看来，炒作工业地产是一件存在，但是较少发生的事情。“国内的工业地产商目前还不成气候，做工业地产最重要的是要有雄厚的资金实力。”李林松透露，在他手头上最小的项目，金额都要超过1亿元。

于越告诉记者，一般来说，这类的炒作仍然是以公司的名义进行的，因为“工业地产投资不是买几个厂房那么简单的事”。

“其实这种操作模式很简单，有些企业通过工业项目为借口从政府手中取得土地，之后他们会在这块土地上进行建设，当然也会在这个地块上建设一块属于自己的厂房，但大多数的土地建设之后，都拿来出售。实际手段，和早期经济发展的二道贩子手法类似，只是他们投资更大，收益更多。想象一下，一个再大型的企业，如果仅仅用于自己生产，需要修建多大的厂房？有必要这么大面积吗？他们的用意，当然还是看中了土地的价值，因为多数土地建设之后，事实上是卖给了别人。”一位深谙工业地产投资之道的业内人士这样解剖企业对工业地产的运作。

“通过炒作工业土地转手赚钱的利润其实非常微薄，做定制厂房长期出租的利润率是最为可观的。”李林松称。在近期有很多的工业用地在市场上寻找买家，但是真正转让成功的很少，其中主要是因为价格问题。在李林松看来，运作工业地产前期，企业需要为这个项目进行很好的包装，然后去园区购买土地。

而目前由于上海以及周边的工业用地的指标早已不够用，而且项目的审批也越来越严格，想要分一杯羹的投资商们开始把目光投向重庆、西安等二线城市的重镇。

但是尽管有火热的资金想要投入工业地产，业内仍然认为相对于其他的房地产项目，工业地产的投资更为专业，而且限制很大。

世邦魏理仕副董事罗恩告诉《第一财经日报》，在国外，私人可以通过购买工业地产基金来投资工业地产，而在国内目前还没有工业地产基金可供投资，一些投机客最普遍的方式仍然是通过利用一定渠道的资源，对项目进行炒作。

这种炒作受到了国家政策的限制。现有的炒作较为原始，远达不到“炒熟”的地步。“最重要的是到目前为止，甚至在以后很长一段时间内政府是不会公开放开工业地产市场的。”于越表示。

而在10月12日闭幕的全国落实经营性土地使用权出让制度座谈会上，国土资源部副部长贠小苏称，今后除商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须全部实行招标、拍卖、挂牌出让外，要逐步探索扩大招标、拍卖、挂牌出让土地的范围，四类用途以外土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，不管是什么用途，都应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，逐步把具有一定替代性、竞争性的工业用地等纳入招标、拍卖、挂牌出让的范围。

但是在资本尚未找到出路的时候，温州客甚至已经把温州的工业用地炒到了100万元/亩的高价，“这个价格并非有价无市，而是有买有卖。”知情人士称。