商业地产——２００６年以来房地产业内除了政策以外曝光率最高的字眼，是什么导致商业地产持续升温，成为楼市的热点话题？根本原因就是中国经济持续高速增长与房地产业发展日趋成熟的结果。

商业地产的发展是以城市商业发展水平为基础的，仅以零售业为例，沃尔玛、嘉德宝、普尔斯马特三个企业的销售额占美国零售业市场的７０％，通过这个数字和中国零售市场对比，可以看到中国商业企业的发展空间，而作为房地产企业，更应该看到中国的商业地产正处于一个大变革的开始。

商业地产正进入高速发展期

中国商业联合会日前发布了《２００６年－２００７年中国商业十大热点展望》报告，报告认为，２００８年前后我国商业地产开发将达到高峰，而超速发展、过度开发所导致的负面效应也将成为商业领域的热点问题。
　　
这份报告认为，目前，我国商业地产开发已进入高速发展期。据统计，近５年来，国内商业地产投资以年均２８．９％的速度增长，开工面积以年均２８．４％的速度扩大。

目前商铺投资成为继住宅投资后的另一投资热点，但此份报告也向投资者发出了一个危险的信号：２００５年，全国商业用房的空置面积已经达到３８７２万平方米，占各类商品房空置总面积的２７．１％，空置面积同比增长２３．２％，增速比商品住宅的空置面积增速还要高出７．５个百分点。

据悉，由于此前出台的宏观调控措施目标多指向住宅市场，而政府对商业地产的相关调控措施暂时未见出台，目前尚无过多的开发限制，让一些寻求出路的住宅项目开发商将投资重点转向了商业地产领域，这在某种程度上导致我国商业地产建设呈现出过热问题。

报告认为，商业地产的超速发展和过度开发，超出了市场实际需求和购买力承受能力，必然导致恶性竞争、引发资金链断裂的危机以及零售企业迫于成本上升，效益进一步下滑。“这些现象应该引起有关部门的关注。”据介绍，２００５年，我国批发企业的平均利润水平只有２．０５％，零售企业的平均利润水平则仅为１．３３％，国内分销行业已进入微利阶段。

据了解，酝酿已久的《城市商业网点管理条例》估计将在年内以国务院名义颁发实施，为今年商业立法的重头戏。商务部将在此基础上加强对大型商业设施建设的科学调控；对拟建的大型商业地产项目进行清理，防止商业地产热继续蔓延。

已经进入专业化时代的商业地产正在被越来越多的人看好，认识并开始尊重商业地产开发与运营的特殊性，快速地解决好目前商业地产开发中存在的问题，中国的商业地产将会有全新的模式和更加充裕的发展空间。

外资抢得先机

随着中国商业地产的高速发展，外资对商业地产的投资也开始蜂拥而至。

２００３年，全国商业地产投资总额１２７７亿元，比上年增长了３６．８３％；２００４年商业地产投资比２００３年增长了３１．４％；而２００５年１到５月份，全国商业地产投资同比增长３８．７％。业内权威人士表示，同样是投资购物中心，在美国的年回报率不到５％，在东南亚可达８％到９％，而在我国，由于人民币汇率升值、优惠政策等因素，回报率将会更高。
海外发展商们显然对此有着相同的认知，而其进入内地的首选开发类型多是商用物业。今年６月伊始，“国六条”震荡住宅市场，随后的实施细则更是将宏观调控的条款细化，在住宅开发尚处观望期时，商业地产却显得十分火热，中资与外资机构从未停止过对中国的脚步。高盛、花旗集团纷纷抢滩国内的商业地产市场，瑞安集团和新加坡凯德置地也表现活跃。

５月２９日，马来西亚金狮集团旗下的百盛商业集团披露：百盛商业集团有限公司（股份代号：３３６８ＨＫ）已通过其全资附属公司金狮百盛投资有限公司，以５．２亿元收购其在华合资公司北京百盛中方持有的４４％股权，并于７月１９日完成。此次收购完成后，北京百盛将成为百盛集团在中国继成都后的第二家独资店。

７月５日，北京西单友谊集团和萃力国际有限公司在京宣布，注资４０亿元人民币合作重建北京友谊商店。一手操办这一大手笔的是萃力国际幕后老板、“澳门赌王”何鸿燊。根据此次签订的协议，两三年后，一座以澳大利亚技术和设计风格为特色，集写字楼、公寓及大型购物商场于一体的综合大厦，将崛起在东长安街延长线上。

７月２４日，合生创展即宣布将位于陆家嘴金融贸易区的合生国际大厦１００％股权以３亿美元的代价售予Ｐａｃｉｆｉｃ Ｄｅｌｔａ Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｓ Ｌｉｍｉｔｅｄ。不到二个月，９月１３日马来西亚云顶集团宣布以５．７２７亿港元价格通过收购富域国际的全部股权而持有位于上海普陀区的长寿商业广场。

虽然在７月２４日，建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外管局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外资进入中国房地产市场进行了规范。但是，这仍没有挡住海外资本进军中国商业地产的脚步。