正所谓“一铺养三代”，商铺因其稳定性强、回报率高等优势，已成为股市、汇市、高档住宅投资以外的一类重要选择。

　　截至今年8月的统计数据显示，上海已有3240万平方米的商铺供应量，按1800万的常住人口来计算，人均商铺拥有量达到1.8平方米，超过了一般发达国家人均1.2平方米的水平。

　　然而，商铺市场的发展往往是最具差异化的。上海有些区域的商铺人均拥有量尚属比较低的水平，但商业发展却已显饱和，甚至出现空置；有些区域的商铺人均拥有量远超平均水平，但因为需求量大，仍存在发展空间。

　　所以，随着商业地产市场的日益成长，投资者也要开始理性对待商铺投资，并从区域、业态的差异化中寻找机遇。

　　商圈大多数是自然形成的，也有规划形成的，根据上海著名商铺专家姜新国的理论，每个城市都有着自己的“商业脉理”。商业脉理能够反映出一个城市的消费聚集状态，同时被业内称为“消费基团”的消费聚集状态也决定着一个城市的商业脉理。

　　东、南、西、北、中———五大反行政地理概念的商业组团便形成了上海的商业脉理。在这个9月，就让我们带领您探究一回。本周，我们先从以浦东新区为主的东部商业组团开始。

　　东部商业潜质更强

　　浦东已成为上海商铺市场供需两旺的一个区域。

　　从供应方面来说，浦东已有21家大型超市、新上海商业城以及服务于各个居住区的社区商业。此外，浦东新区商铺在售量达70万平方米左右，居全市首位。而根据“十一五”规划，未来还有世纪大都会、逸飞创意街、外高桥分区商业中心、埃蒙顿假日广场等总面积达150万平方米的商业项目将面世。

　　从需求方面来说，大量企业和人口迁入浦东，导致购买力、消费水平均有大幅度提高，2005年浦东的商品零售总额已达14亿元，服务业是浦东发展的重点产业。

　　利用轨道交通发展商铺市场是浦东商业发展的一大优势，因为大量人流可能带来大量购买力。例如，四线（2、4、6、9号）齐聚的东方路站，将在其出口附近区域形成商业建筑面积近80万平方米的酒店、办公、休闲娱乐为主的商业集群；同样，借助于轨道交通枢纽的世博会附近区域将建设1-2个标志性的综合购物中心或品牌直销中心；此外，浦东聚集的不少高档住宅物业所引入的高消费人群，也为该区域的商业发展起到促进作用。

　　但从另一方面来说，建在轨道交通周边的商业项目如果规划不当，没有强劲的吸引力和辐射力，反而容易带走人流。此外，由于浦东外环以外的不少社区型商铺周边人口导入还不够，因此部分区域商铺空置率比较高，商业氛围需要较长时间培养，也会使一些商铺生存存在困难。(中原地产)
　　
　　一手商铺回报更高

　　现阶段浦东的商业街并不多，大多是零星商业点，如八佰伴就是一个知名的地标性商业点；除此之外，还有一些沿街商铺，如昌里路沿街商铺等。通常而言，浦东一手商铺的回报率要高于二手商铺的回报率，一手商铺的回报率大致维持在8%。

　　浦东商铺采取“双主打”策略，既有售源，也不乏租源，但售源略多于租源。臣信房屋市场研究中心认为，浦东仍处于持续发展中，未来世博会的配套建设与浦东今后的一些规划，都将会带动该区域商铺的升值。

　　虽然浦东商铺的优势越来越清晰可见，但弱势之处则在于地域较大且商铺分布较散，因而比较成熟的商铺一般依托社区发展，一旦离开品质社区的支持，其发展可能相对缓慢，这也一定程度折射出了现今浦东商铺发展的局限性。

　　对于商铺投资，我们认为，商铺分为可作餐饮和不可作餐饮两种情况。在浦东投资可作餐饮类商铺，其回报还是比较高的；而投资不可作餐饮类商铺，则商铺面积最好选择在80-100平方米，这样大小的商铺看上去大气一些，也相对容易租出去。

　　在浦东投资商铺时，还要考虑到浦东与浦西的差异。浦西一些商铺的地理位置优越，因为商业发展成熟、人流量较大；而现今浦东的商业发展主要依靠社区，所以一般选择规模大、品质好、交通便捷且有一定知名度的社区，投资的风险会相对小得多。