最近以来，有关上海楼市的评说可谓众说纷纭，最新的、让人感到震撼的说法是日前从“博鳌21世纪房地产论坛”上传出的上海楼市惨淡、艰难，市场的冬季真正来临一说。据认为，其依据是上海楼市交易量发生了质的变化，推出的新盘明显增加，但交易量没有增加。

　　“冬季说”与“调整期”观点共存

　　上海楼市是海内外各界普遍关注的问题。数月来，来自市场的信息证实了冬季说的观点事出有因。

　　自国家宏观调控政策实施和上海市政府打出调控房地产的组合拳后，进入5月份，这些政策的效应开始显现。“五一黄金周”过后，人们发现排队买房的现象不见了，一、二手房成交量连续3个月出现萎缩，炒房团退出了市场，连续几年持续快速攀升的房价也出现小幅回落，上海楼市开始向消费者倾斜，但持币观望的反而多了。

　　表面现象是公认的、无可非议的。但对这一现象却存在“市场冬季来临”与“过热之后调整期的正常反应或曰宏观调控效应显现”两种截然不同的看法。换言之，对此现象，存在“糟得很”和“好得很”两种评说。

　　只是略减开发商奢侈大餐标准

　　上海房地产市场可以讲是近百年来的一个不衰的热点。如何评价上海楼市是否进入冬季，有必要客观地从纵向来分析其发展过程及现状。

　　新一轮上海房地产市场是从2002年开始升温的，并于2003年以均价5118元每平方米超过北京成为全国房价最高的城市，而此后的两年内，房价几乎又翻了一番。且成交量亦逐年大幅攀升。这段时间，房地产开发商被认为是中国最幸运的商人，他们不同程度都在高位利润上赚了钱。此间，上海房地产市场是否存在泡沫问题成为热点被提出。同时，市场上炒楼的、恶意毁约的、排队购房炒楼花的、开发商故意捂盘或不规范经营等现象屡见不鲜。

　　在这种情况下，上海市政府发布了《关于当前加强房地产市场调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，同时推出“期房转现”限制短期炒作，对不规范经营的房地产开发商进行曝光等多项“组合拳”。5月11日，中央七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，“保证中小套型住房供应”、“打击炒房”、“期房禁止转让”成为房地产新政的关键词。随后，国家税务总局、财政部、建设部出台《关于加强房地产税收管理的通知》，把6月1日作为大限，即日起凡个人购买住房不满两年转手交易的按其售房收入总额征收营业税。在重拳打击之下，上海楼市成交量才逐步出现萎缩，房价部分下跌2%-10%。在市场超常规红火，房价翻番情况下的这种小幅回落，有人评说，这仅仅是好比一个每餐必须八菜一汤的美食家，每餐减少了一两个菜，但他比一般人伙食标准仍然高得多。

　　利润率远高于30%何谓“冬天”？

　　分析上海房地产行业利润率可能最能说明该市楼市是否进入冬季问题。目前，沪上业内人士对外承认房地产业利润率为30%。而记者分析几个较熟悉的投资项目，发现该行业利润率远远高于30%。而眼下国内大多数行业的利润率都在3%-5%以内，能有10%利润率已是非常满意了。

　　上海市工商联钢贸商会秘书长吕家文在接受采访时表示，我没有感到上海楼市冬天的出现。成交价格这么高能叫冬天吗？钢贸行业近几年最好的利润率也只有10%左右，有时还会亏损，这是由一轮一轮的市场行情决定的。据了解，曾经是100%以上利润率的保暖内衣，随着这个市场的逐步成熟，也走向平稳，现有的利润仅为毛利20%至30%。而来自家电行业的信息，该行业目前大多产品的利润率仅为2%左右，而这个行业是从最初的暴利走过来的。近几年的上海房地产业可以说有暴利之嫌。

　　中国国民经济研究所所长说得好：“什么叫冬天啊？别的行业赚3%的利润率，你们赚30%，这当然比过去赚300%少，但是赚30%就叫冬天？它不是冬天，而是正常情况。我不同意现在是冬天，现在是一个调整期，这是过热之后的调整期”。

　　成交价处“胶着状态”何称“冬季”？

　　那么，上海楼市的现状又是如何呢？有几组数字很能说明问题。

　　第一组：7月份以来全市周成交量为15万—17万平方米，与年初最火爆时周成交量50万至65万平方米相比，确实是在大幅下降，但成交均价8300多元至8400多元每平方米，与年初的8100多元至10327元(仅为一周)相比，多数情况仅为幅度在5%以内小幅回落。而且局部区县还在出现成交量比上周增加10%以上，价格比上周上扬的情况。此间，类似《中高档二手房房价开始“踩刹车”》、《八月初成交价格开始止跌反弹》等利好报道出现在上海地方媒体上。上海房产之窗楼市行情监测系统显示，8月13日至8月19日沪上新盘市场住宅成交量在连续数周萎缩以后首次出现反弹，增幅达11.1%。

　　种种迹象表明：上海楼市目前基本稳定，并有回暖迹象。另一种说法是上海楼市目前处于“胶着状态”。各区县情况不一，成交量有增有减，成交价有升有降。

　　当下房地产商应调整心态

　　作为沪上房地产开发商，由于其切身利益所在，目前是很忌讳反对冬天说的。几位开发商在接受记者采访时，虽然对于“你是否认为上海楼市进入冬季”的提问回答很不确切，甚至支支吾吾，但多数人还是理智的。上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红表示，国家宏观调控政策是正确的，但还是晚了些，去年虽然国家出台了文件，但下面执行不力，否则就不会失控。宏观调控政策点到市场穴位。行业正从暴利步入正常。上海房地产业出现的问题是整个群体不理性造成的，对现状的评价不好说，这一轮行情约两年后会见底。

　　上海市政府官方对楼市的评价是含蓄的。市政府新闻发言人焦扬日前表示，今年以来，尤其是3月初开始的市政府干预调控房产市场的一些重要举措是用以完善上海居住为主、以市民消费为主、以普通商品房居住为主的市场体系。她对目前房地产市场评价是“发展比较稳定”。

　　纵观上海楼市近半年来发生的变化，主要表现为：成交量下滑2/3，价格回落2%-10%。而7-8月份，商务用房价格依旧上涨，各区县近来房价有升有降、成交也是有增有减。多数人的看法是上海楼市并未进入冬天。这些变化只是宏观调控后的本能反应。房地产开发商应调整心态，客观面对才是。上海明园集团等一批开发商采取主动促销的做法，不失为值得开发商效仿的聪明之举。