“整体包装”正成为一股风靡上海各大土地储备机构的热潮。迄今为止，已有包括南汇、闵行以及奉贤在内的上海各级区政府频频进行前期热身。

　　热身行动直指的目标正是明年即将上演的一场上海土地招标大会。和往年不同， 此次的热身行动中，不仅包括土地出让、工业园区的招商引资，配套商品房和中低价房的相关项目亦成为一个崭新的话题。

　　以地产为名

　　12月10日，洋山保税港区首期顺利启动，事隔9天南汇区的宣传活动也随即跟进。

　　之前，上海麦格茂置业有限公司（下称“麦格茂”）正在抓紧建设其位于南汇区的一个大型商业地产项目——五角世贸商城，并力争明年年初推向市场。而一支由麦格茂高层带队的招商团刚刚启程远赴欧洲，为这项即将展开的招商工作提前预热。

　　但这种企业的单打独斗只是揭开了整个南汇预热市场行动的“冰山一角”。

　　日前，南汇区为了助力楼市，正在通过论坛、推介会等不同的方式进行整体包装。为了能够最大程度地加强宣传攻势，南汇20多家具有代表意义的楼盘开发商联合发表倡议书，号召所有开发企业能够为区内企业提供优质的服务，为越来越多跨国公司的入驻打好前站。

　　南汇区此次的包装行动是在该区房屋土地管理局的支持下进行的。而其他的参与单位还有上海市房地产行业协会南汇区工作委员会、南汇区房地产交易中心等部门。就是活动的营销单位也是南汇区房屋土地管理局下设的一个营销公司。

　　南汇区房地主管部门的全员出动只是上海诸多区中的一个。

　　在2006年土地公告发布前夕，一些以房地产为名义的包装行动正在热切进行中。各级区政府，不仅对本区新储备的地块进行宣传，还借助之前“一城九镇”的热度进行区域的重新包装。

　　之前闵行区土地储备中心通过参加2005年住交会，频繁与企业进行沟通。参加住交会前夕，闵行区还通过广告——“人居闵行”频频在上海电视的黄金时段亮相。

　　各类的包装行动无非是为了预热未来即将出让的土地。统计显示，目前房地产业直接税收已占南汇总税收15%左右，相关税收占到总税收30%；如果加上契税收入，则占到36%。而在其他的区域，这一数字也大体相当。

　　记者通过闵行区土地储备中心了解到：在该区已经储备的重点地块中，预备重点推出的185号地块、186号地块、173号地块以及194号地块都是居住用地，而且基本都是容积率低于2万平方米/公顷的低密度小区。

　　同时记者通过开发临港新城的上海港城开发（集团）有限公司了解到，临港新城的一期土地也基本储备就绪，其中有旅游项目、商业项目、普通住宅项目以及别墅项目的诸多用地。该集团相关人士对《第一财经日报》表示：这些土地储备基本都会在2006年跟随之后上海房地局的公告逐一上市。

　　“就是要先对这些土地进行宣传，让开发商充分了解一块土地之后，才可能细致评估，最终拿出合理的价格，就更容易取得某块土地。市场的理性要求开发商对土地状况、成本、售价都不断地了解。”上海某区土地储备中心人士对《第一财经日报》表示。

　　而一位熟知杨浦区土地出让的人士则坦言：在今年下半年的土地出让中，为了让每块土地都能够成功出让，政府都在每块土地出让之前进行广泛地招商和宣传。而最让该区招商受益的，还是持续进行的“知识杨浦”的整体包装。这让他们在现在楼市不甚景气的形势之下可以有的放矢地选择最佳的入驻企业。

　　还有一些区政府为了推广地块，通过海外宣传和展示来招商引资，这种招商引资的前提也是整个区的整体包装。

　　土地格局的改变

　　目前政府在做的许多工作也是为了能够权衡不同性质土地的招商工作，以达到最佳的开发状态。而一系列的整体包装正希望更好地解决这一问题。

　　按照上海市房地资源网公布的《上海市经营性土地供应计划情况》，2005年，全市经营性土地供应计划共3000公顷。其中，配套商品房土地供应1000公顷，中低价普通商品住宅建设用地供应1000公顷。虽然这为稳定和降低房价起到了很大的作用，但也让上海的商品房供应量大增。

　　进入12月，上海在一周以内发布了39块颇有吸引力的土地出让，依然延续2、3、4号公告所呈现出的谨慎场面。之前的4号公告中，有不少土地以底价成交，而浦东新区和奉贤区的大多数土地都是以挂牌底价出让。

　　同一时期，在闵行区，万科今年不仅中标了七宝镇187号配套商品房地块，还获得了区内一幅总建筑面积约11万平方米的中低价房地块，并计划在明年第四季度推出这些项目。根据闵行区土地储备中心的介绍：今年底就将有中低价商品房面市。按照计划，明年还将陆续推出配套商品房以及中低价商品房地块。

　　上海市一度在10天内推出495公顷的土地总量。短期内配套商品房基地集中供地，使得全年累计供应已超过950公顷。

　　“越来越多的民营企业开始关注配套商品房和中低价房地块。而政府也在很多方面给予优惠政策。”一位熟知闵行区土地出让的人士对本报记者表示。

　　而同时，该区也在其他地招商政策上给予一些费用减免的优惠。并且在普通土地的出让上也尽量循序渐进。

　　记者通过一些区县的土地块储备中心了解到：为了能够适应土地开发的形势，目前各区县的土地储备的方式都分许多种：先完成土地配套工作再进行出让；一边进行土地配套工作一边进行土地出让。这种模式可以在现在理性的市场环境下尽可能地达到土地资源的合理运用。