“从周期上看，上海楼市正处在一个周期的下行阶段，也就是萧条和衰退阶段。”在搜房举办的研讨会上，上海市房产经济学会副会长、上海市政协常委张泓铭警告说：“这个下行阶段短则一两年，长则两三年。” 

　　就在这之前，国家发改委、国家统计局调查显示，继8月份之后，9月份上海房价下降了1.2%，再次成为全国房价环比降幅最大的城市。曾经领涨全国房价的上海，如今戏剧化地变为全国领跌。 

　　上海房价：全国领跌 

　　在“银十”的尾巴，10月的下半月，上海成交量开始大幅上升。10月16日至22日的一周，住宅成交3717套，成交面积39万平方米，与上周同比上升14%。不过，中原分析师提醒，市中心成交量依旧增长不够明显，可能是“国庆买房、节后集中登记”的结果，并不能完全表明潜在购房意愿已经全然放量，也就是楼市并没有好转迹象。 

　　从供应上看，9月新增供应总量近320万平方米，是8月份142.6万平方米的2.24倍。此外，9月新开楼盘(不包括动迁配套项目)26个，是自今年4月以来的峰值。大华集团副总裁陈宁对记者说：“市场的供求关系发生了根本变化，市场供应持续增加，市场压力非常大。未来的市场有不同的可能性，房价可能持续下跌，市场可能持续萎缩。针对不同的可能性，我们做了不同应对方案。” 

　　据国家发改委、国家统计局调查显示，继8月份之后，9月份上海房价下降了1.2%，领跌全国。不过，根据中原统计，上海房价跌幅还要更大。9月份普通商品住宅的交易指数出现下滑，均价为8900元／平方米，比上月下降747元／平方米，也就是下跌8.3%。连向来面向高端市场的老洋房价格也开始下跌，史丹福老洋房租售中心发布的第三季度报告显示：相比第二季度，花园洋房、新式里弄和老式公寓价格开始缓慢下行，均价分别下降1.9%、4.9%、4.8%。 

　　从微观市场更是明显感受到楼市的黯淡。位于宝山罗甸的美兰湖颐景园，市场好时预计可售每平方米8、9千元，最后开盘时，均价5588元，一期再打9.5折，最后5308元，开盘当日签约，还可以再打9.9折。另外，位于静安区成都北路、威海路转角上的5A智能化超甲级产权式写字楼，海银国际大厦，这个位于市中心楼盘从去年12月开始预售，报价是每平方米45000元，却依然无法销售。近日，不得不调价，均价下调到31500元，最低价为每平方米26000元，跌去1／3。 

　　张泓铭说：“2004年底，上海楼市的空置量是395万平方米，加上今年的空置600万平方米，总量达1000万平方米以上，接近了1996年、1997年空置房的顶峰时期。现在，上海楼市处于买方市场，消费者占主动地位的市场。我一直认为，在竞争当中，开发商降价出手要快、要早、要坚决！” 

　　楼市营销：窄众将成趋势 

　　调控之后，上海楼市营销战愈演愈烈，价格战逐渐升级，向来只关心土地和金融的上海开发商们开始空前关注营销了。陈宁对记者说：“现在，营销工作越来越重要了，针对不同的市场形势，公司有不同的营销预案。” 

　　在市场不景气的形势下，如何激发市场内刚性需求，将成为开发商长期面临的难题。“楼市平淡时期的营销策略肯定与以往不同，市场内刚性需求是一定存在的，但如何激发出这部分的购买力将是一个长期的工作。”中国房地产指数研究院华东分院副院长陈晟对记者说：“过去一般都是面铺得很广的‘扫射’营销，然后逐步过渡到‘区分营销’。而现在要做的是‘细胞营销’，要找到匹配的客户才可能有机会。” 

　　不久前，上海团聚机构主办了最受台商喜爱的沪上楼盘的活动，董事长黄巍告诉记者：“这就是一项高端房产分众直销活动，旨在面向30万在沪台商群体分意向、分区域看房，促成台商购房团和开发商的双赢。” 

　　陈晟认为，未来的营销策略将会从“分众”转向“窄众”，开发商、代理商时下的客户通路将面临重建与整合。首先要找到自己的目标客户群，如何寻找可能是大家这一段时间要仔细思考的问题。然后再从项目类型、风格、价格去调整，以找到“匹配点”。这样的话，过去“广而告之”的营销方式就能被效果更直接的“窄而告之”所取代。 

　　房产金融：个人企业两重天 

　　“个贷最近的确放松了，七成没什么问题。”徐汇区明明房产的工作人员对记者证实：“就是最近，今年年底之前，可能是个贷房贷的高峰期，因为银行要完成房贷任务。”美联物业副总经理冯鸿睿就曾说，据他所知，到9月上旬，除一家银行完成年度计划70%以外，大部分银行只完成年度计划的50%左右。 

　　今年宏观调控之后，为了控制银行风险，七部委建议重点城市新房首付由20%提高到30%。此后，上海二手房房贷一步步趋严，最严的时候，十年以上房龄的老公房不得贷款。对房龄和贷款成数有着严格规定，并且评估非常严格。 

　　但是，7、8月后，随着楼市逐渐恶化，个人贷款开始放松，首先是央行放松对老公房的贷款。最近，上海银行界开始全面放松个贷。工行的一位高级职员对记者说：“工行的个贷早就慢慢放开了。” 

　　据了解，目前，上海的工行、建行、中行、浦发等大、小银行，只要资信好，新房贷款都可以申请到8成，二手房7成。而在上海银行界，调控后原本有一个“君子协定”：第一套房最高贷七成，可实行5.508%的利率下限；第二套房最高贷款6成，实行6.12%的基准利率；二手房，最高贷款6成。显然这一协定在已经打破，上海个人房贷全面放松。 

　　不过，在个人房贷全面放松时，对企业的放贷，还没有放松的迹象。刚刚在银行贷到款的三盛宏业集团，谈到此也十分谨慎。三盛宏业集团常务副总裁周建民对记者说：“没有感觉银行对企业贷款放松，我们贷的款是用于美兰湖颐景园开发建设。三盛公司资金实力比较雄厚，银行也看好这个项目，四证齐全，所以贷款还是比较顺利。” 

　　事实上，由于在银行贷不到款，企业不得不寻找民间资金，现在房地产民间借贷利率节节高升，从开始的15%已经上扬至25%甚至更高。但即使这么高的利率，借款依然比较困难。 

　　未来走势：关键看政策 

　　对于房价走势，上海财经大学房地产研究中心主任印堃华对记者说：“房价走势和预期有关，预期和政策有关，中央政策走势和年底经济指标有关。” 

　　今年上半年，上海经济增长为10.3%，与去年13.6%涨幅相比，回落3.6个百分点。7月，上海提出今年经济增长目标为11%。显然，下半年还必须加速经济增长。在上海的几大产业支柱中，唯有房地产业发挥了支柱作用。因此，业界人士普遍认为，上海市政府方面应该不会继续打压房地产行业。 

　　当然，决定上海楼市的未来政策，可能更多的是中央政策。建设部之前曾明确表示，不会再出新政策打压市场。但是，建设部并不代表中央其他能调控楼市的部委，比如税务总局和金融部门。近期，税务总局发文要求，以后二手房买卖须征所得税。金融部门如果依然不放松企业贷款，开发商资金困难，必然削价卖房，房价下跌。 

　　一位专家告诉记者：“如果没有中央同意或者默许，上海是不会轻易出台一些利好政策。”如果再考虑供过于求的现状，上海楼市难言乐观。