导语:现如今，不少小区的开发商都遇到了申请退房的业主，他们不惜支付一笔数万元的赔偿金，也一定要把买下的房子退给开发商，观众魏女士就是其中的一个，因为她年初买的房子委托开发商去办贷款，办到现在还没办下来，结果房价下跌了20％，契税却上涨了100％，这笔损失少说也得三四十万，想来想去，她觉得不划算，于是走上了退房之路，可是这房子有这么好退吗？一起来看看广角记者的报道。 　

　　今年三月份，上海房市还是一片热火朝天，魏女士和很多人一样，对房子产生了前所未有的兴趣。

　　（魏女士：当时这个时候，大家都在购房子，好像购了房子就像赚钱一样，就是这个感觉，那时候炒房子最热的，最后的时候。） 　　　　

　　在这种热情的怂恿下，她看中了位于古浪路一个名叫祥和星宇花园的楼盘，并且一出手就买了两套。

　　（魏女士：买两套在一起也是（售楼）小姐给我介绍的，她说储藏室跟储藏室打通，你就是四房四厅两卫，我就被这个吸引了。）　　　　

　　3月31号，也就是这个楼盘二期开盘的那一天，魏女士分别用丈夫和儿子的名义，和开发商签订了501室和502室的《预售合同》，当时的成交价是每平方米一万一千多元。但是魏女士自己住的房子，也是贷款买的，当时她就有点担心，这两套新房的贷款手续能否顺利办下来。

　　（魏女士：这个时候国家政策没有出来，但是传说已经出来了，可能贷不下来。）

　　所谓“传说中的政策”，其实就是3月28号上海银行同业工会发布的《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，其中明确指出：提高第2套贷款购房的首付贷款比例，对第3套及以上贷款大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮。魏女士买的恰恰是第二套、第三套住房，她理应要付一大笔首付款，可售楼小姐却说，先付30％就行了。

　　（魏女士：那我们就付30%，付了30%以后，我说万一贷不下来，万一贷不下来肯定可以退的，我们想想肯定也就是这个道理。）

　　基于以往贷款购房的经验和售楼小姐的承诺，魏女士对于新房办理贷款充满了信心，但让她没有想到的是，这次银行却动了真格的。

　　（魏女士：到了5月下旬，她（售楼小姐）打电话给我了，可能一套贷不下，就是以我老公的名义买的那套贷不下。）

　　当初魏女士之所以要买下这两套房子，就是希望可以打通之后和儿子住在一起，现在这套501室的贷款手续办不下来，也就意味着她的计划失去了意义。同时，在5月份的时候，又有对魏女士不利的新政策出台了。

　　（魏女士：政策出来了，我已经知道了，在5月31号之前买的房子，交契税是1.5%，5月31号之后买的房子，你去交契税的话，按我这套房子就是3%，他这个交契税的最后期限是7月31号。）

　　5月31号，上海市有关部门联合印发了有关加强房地产税收管理的补充通知，明确规定，从6月1日起购买非普通住房的，按3％税率征收契税，如个人在5月31日前购买商品住房并已取得发票、尚未缴纳契税的，仍可按3％税率减半征收，但必须在2005年7月31日前缴清。由于魏女士所购买的住房，成交价格是同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍，因此属于非普通住房，如果不赶在7月31号之前缴清契税，就得翻倍缴纳契税。在这种情况下，魏女士第一次和售楼小姐提到了退房两个字，当时她得到的答复是这样的。

　　（魏女士：她说，退房可能不大可能，我们尽力帮你办（贷款）。）

　　6月中旬，以魏女士儿子名义购买的那套502室的贷款终于办了下来，这让魏女士更加为难。

　　（魏女士：她打电话给我，说你儿子的下来了，你的还是下不来，0我说不管怎么样，（既然）你一定要帮我办，你就再办，如果在7月31号之前办不了，这个房子我肯定是不买了。）

　　7月31号，售楼人员依旧没能帮魏女士办下这套501室的贷款，于是魏女士给开发商寄去了一份单方面解除合同的通知。

　　（魏女士:而且我跟她说，退房，就算我们按照合同上规定来执行，就算是我违约，我承担违约金就是，他也不肯退。）

　　魏女士所说的违约金，是指《预售合同》补充条款的第十四条，上面规定：签订合同后，如乙方因为自身原因提出退房的，应按总房价的3%向甲方支付赔偿金，且乙方需自行承担办理退房及终止贷款手续中应支付的费用。虽说这些条款魏女士都愿意接受，但是开发商对此的态度很简单，也很强硬，他们坚决不肯退房。

　　（记者出镜：祥和古浪房产有限公司拒绝了记者的采访要求，他们表示，购房者无权单方面解除合同，他们公司在这件事上没有任何过错。）

　　需要特别说明的是，魏女士8月份要求和开发商解除合同，但是至今得不到开发商的答复，在等待的这两个月时间里，祥和星宇花园的房产均价已经从每平方米一万一跌到了八千五，而且5月份之后开盘的三期四期，成交量为零。

　　如今，买房人拼命想退房，开发商坚决不同意，可就在一年前，情况却是截然相反的，我们不妨来看一个发生在去年年底的房产纠纷。争议双方是虹康房产建设有限公司和94位买房子的人。原来，虹康公司就开发了一个名叫金色贝拉维的楼盘，在2003年底开盘之前，他们就和94买房人签订了《席位优权书》，并收取了对方的订金，可一年过后，虹康公司却又向这94位个人寄去了一封律师函，告知他们那份《席位优权书》是无效的，房子不能卖给他们。

　　（张鸿森:他说我们现在不是订《预售合同》，我们是《席位优权书》。）

　　（虹康房产建设有限公司总经理助理吴亦茜:无效我们是根据司法解释第三条，讲预订这种行为，按照房地局讲的任何预订预购都是变相的预售行为，在没有取得预售许可证的情况下是不允许的。）

　　所谓《席位优权书》，就是认购人支付一定数额的定金后，开发商就提供这么一份书面承诺，保证在楼盘正式开盘以后，把认购者看中的房子保留下来，届时双方再签订正规的预售合同。当时认购者在签订这份《优权书》后，一共向该公司支付了约1100多万元的订金。但一年之后，开发商却明确表示，这种预订方式是违规操作，他们愿意赔偿给购房者双倍订金，但要收回那些被订的房子。

　　（何家庆:他说我们双方订的这个席位意向书是无效的，/你不是在坑人吗？你在骗人吗？你在害人吗？害得我无家可归，没房子住，骗人骗得我上不上，下不下，现在这个房产上去了，你叫我到哪里去？）

　　（吴亦茜:当时的行为是非正常的，非市场化的，非公开的，一个行为。[就是说，你们是愿意前面是错的]对，那肯定是错的。[现在愿意悔改]对[但是这个悔改的代价不是你们付出的，是原先那批订房者付出的]这个代价怎么说呢，我就说了，他来做这件事的时候他也不是一点也不知道我们没有错，不会说他是文盲一点都不懂，肯定是也知道懂的，他还愿意去冒这个风险，他这个代价里面本身也有他自己错的这个原因在里面。）

　　但房产商这么急于认错，这么急于纠正自己的错误行为，甚至不惜一口气撕毁94份《席位优权书》，有个客观背景，那就是2003底，他们和94位购房者签订《席位优权书》时，约定房价是每平方米10000元左右，而到2004年年底时，"金色贝拉维"周边的楼盘均价已经达到了18000元左右，也就是说，每平方米方家上涨了8000元左右，当时94户认购人所认购的房产，总值增长了将近一个亿。房产商要按照原先《席位优权书》的售价，把房子卖给94位订购者，就要白白少赚近一亿元人民币。

　　（黄可磊:有诚信的开发商不是没有补救手段，也不是没有完善的空间，但是你是想与民争利嘛，你完全采用了极端的做法，认为无效，和你解约，然后留下的利润他就留下了。）

　　不过值得庆幸的是，经过法院调解，最终开发商和认购人达成了协议，开发商没有收回那些早就被订购的房子，而认购人也给予开发商适当的补偿。

　　我们之所以要翻一翻这成年的旧帐，只是想让电视机前的观众，来看一看这一年多来房产市场所发生的戏剧性变化：一年前，开发商是想方设法退房，要把房子拿回来，一年后，开发商却是死活不肯退房，要把房子弄出去。而购买房产的人，也完成了一个从抢着买房子到抢着退房子的转变。

　　（魏女士:[这会不会是因为房子价格跌的太多了，所以你也很想把这个房子退掉]你说没有这个因素，也有这方面的因素，如果当时贷款办下来，我也就买了，认了，你现在因为是你造成办不下来，反而这个房价在跌，我已经损失很大了，你再让我不明不白去加不应该加的契税，我肯定不肯的。）

　　（黄可磊:我从合同整体来看，就是说贷款办得下来，办不下来并不影响购房者退房，因为这份合同里约定，双方都有单方解除合同的权利，开发商可能考虑房价要往上涨，他可能也会为自己留条后路，所以双方才确定这样一条赔偿百分之三，授予双方解除权的这个条款，所以我认为对双方来讲这是公平的。）

　　曾经代理过“金色贝拉维”一案的黄可磊律师认为，虽然这次要求退房的换成了购房者，但既然合同是开发商提供的，里面又有这样的条款，那么购房者要求退房就是一种合理的行为，诚信的行为。而根据我们的了解，在祥和星宇花园的购房者中，还有相当一部分已经办好贷款的购房者目前也向开发商提出了退房要求。

　　（电话采访:我们只能退房，因为我们觉得我们现在没有这个经济来支付这个贷款。现在房价一下子降了这么多，我们现在住的房间也卖不出去，卖不出去我们就觉得还这个贷款非常地累。）

　　（电话采访:[你这个就是属于叫做无理由退房咯。]对对对，我基本上没有什么大的理由。[就是觉得房价跌了，不划算了。]对对。）

　　由于钱在开发商手里，这些购房者还是有所顾虑，不大愿意出现在电视屏幕上，但他们要求开发商退房的理由却毫无例外遭到了拒绝。在祥和星宇花园的业主论坛上，要求联合退房的帖子还在继续吸引更多购房者的注意，事实上，遭遇这一退房风潮的不仅仅是这个小区，从9月份开始，不少降价销售的开发商都遇到了前面购房者的退赔要求，只不过大部分开发商都选择了适当补偿，平息了这一矛盾。按照律师的说法，只要当初合同约定上有相应条款，买房者也愿意按照这些约定支付赔款，那么即便没有任何退房理由，开发商也必须接受业主的退房要求，而现如今，魏女士和开发商的退房大战，却还在拉锯之中。

　　（魏女士:我说我跟人家的情况不一样，我在你手上买了两套房子，就算看在我是你业主的份上，你也该（让我退），就算出于同情，没有这样不讲道理的。）